Залоговая недвижимость: какие проблемы могут подстерегать?
Какие неожиданные проблемы с заложенной недвижимостью могут подстерегать ее собственников и банк, выдавший кредит.
Небольшая московская компания «Предприятие Стройинструмент»
обанкротилась в середине марта. Сразу же образовалась очередь из
двадцати кредиторов, среди которых были как фирмы, подконтрольные
владельцу компании Константину Вачевских, так и крупные кредиторы типа
Сбербанка. Казалось, что у одолжившего компании 55 млн рублей Нового
московского банка есть преимущество — договор залога частного дома. Его
можно было бы взыскать в счет погашения кредита, не дожидаясь
распродажи активов компании. Но все сложилось иначе.
Выданный компании в 2008 году кредит пролонгировался трижды, вместе
с ним продлевался и договор залога. В качестве него директор и супруга
совладельца компании Лилия Вачевских предоставила особняк в центре
Москвы, на Зубовском бульваре. По закону договор залога вступает в силу
после его регистрации в Федеральной регистрационной палате. «Но после
третьего продления кредитного договора Вачевских уклонялась от
регистрации соответствующих изменений договора залога, которые тем не
менее до этого были ею подписаны», — рассказывает председатель
правления банка Татьяна Лосева.
«Мы предъявили кредит к погашению из-за отказа в оформлении
документов, — говорит Лосева. — Суд первой инстанции мы выиграли, а
второй — проиграли». По ее словам, Лилия Вачевских настаивала на том,
что вообще не подписывала договора залога. Чтобы установить
принадлежность подписи, банк решил отправить договор на экспертизу.
Перед этим он пригласил директора компании к нотариусу, чтобы она в
присутствии официального лица подтвердила, ее это подпись или нет.
Супруги Вачевских пришли к нотариусу вместе.
Стоило представителям банка достать оригинал договора, рассказывает
Лосева, как в офис нотариуса вошли двое милиционеров. Они не
представились, только мельком показали удостоверения. «Подозреваю,
именно так и выглядят «оборотни в погонах», — говорит Татьяна Лосева.
По ее словам, они силой оттеснили работников конторы от стола, передали
договор Константину Вачевских, а тот отдал его супруге. После этого
человек в форме объявил, что изымает договор у гендиректора компании.
«Милиционеры проигнорировали заявления о том, что этот документ
принадлежит банку», — говорит Лосева. После этого один из них дружески
похлопал Вачевских по плечу и сказал, что теперь все в порядке,
рассказывает глава банка. По ее словам, милиционеры оформили протокол
выемки договора у директора «Стройинструмента» и вышли из конторы
вместе с заемщиками. «Мы не знаем, уничтожили они документы или, что
более вероятно, сфальсифицировали», — сетует Лосева. Банк разослал
запросы во все инстанции, пытаясь выяснить судьбу договора. Через пару
недель удалось выяснить только, что милиционеры были сотрудниками
Даниловского ОВД.
У директора «Предприятия Стройинструмент» Лилии Вачевских своя
версия: изъятие документов было законным, а вот требования банка — нет.
Накануне поездки к нотариусу она обратилась в милицию с заявлением о
попытке Нового московского банка взыскать с нее залог по подложному
документу. По факту подделки документа было возбуждено уголовное дело
по статье «мошенничество». В рамках расследования этого дела в
присутствии двух понятых, трех представителей банка и нотариуса был
изъят подложный документ, который представители банка принесли для
заверения, говорит она. «Представители милиции при изъятии официально
предъявили свои удостоверения, протокол об изъятии, в том числе
представителям банка и нотариусу», — настаивает директор.
Татьяна Лосева все обвинения в подделке договора отвергает и
говорит, что представители компании отказываются платить не только ей:
«Они таким же образом не рассчитались со Сбербанком и другими
кредиторами».
После кризиса все больше заемщиков попадают в безвыходное положение
и отказываются платить. По словам партнера компании «Егоров, Афанасьев,
Пугинский и партнеры» Григория Чернышова, обычно такие компании
стараются договориться с банком. Но часто, если у компании денег нет,
основным должником перед банком становится не заемщик, а поручитель,
залогодатель. «Частное лицо может начать доказывать, что оно ничего не
подписывало, но таких случаев немного», — говорит юрист.
По его словам, со случаями подделки договоров со стороны банков он
ни разу не сталкивался — но теоретически это тоже возможно, если кредит
выдавал какой-нибудь недобросовестный менеджер, который не стал
оценивать риски невозврата, и банк пытается задним числом обеспечить
кредит залогом.
Как бы то ни было, «Предприятие Стройинструмент» и Новый московский
банк продолжат выяснять свои отношения в суде и в рамках уголовного
дела. У Лосевой осталась нотариальная копия договора. Она надеется, что
этого доказательства будет достаточно.
