Вопрос оценки эффективности инвестиций в недвижимость
изучается столько же, сколько есть инвестиции. Я предлагаю посмотреть
на инвестирование не с теоретической, а с практической точки зрения.
Однажды ко мне обратился мой знакомый предприниматель из Харькова с вопросом:
«Как можно переправить деньги в Москву?»
Но
насколько мне известно, существует только три варианта: Western Union
или что-то в этом роде, передать с проводником, ну или просто спрятать
вноске, переправив таким образом деньги через границу. Но естественно
возник вопрос: а какую сумму нужно перевезти. Оказалось, что речь идет
не о сотне долларов, а о ста пятидесяти тысячах долларов. «Ого!» -
удивился я, - «А зачем так много?».
И тут знакомый посвятил меня
с свой бизнес-план. Оказывается, его менеджеры по работе еженедельно
посещают Москву на 2-3 дня, и сначала они селились в различные
гостиницы, где могли найти места. Но такое положение вещей ежемесячно
оборачивалось достаточно кругленькой суммой, что-то около 800 долларов.
Позже пришли к мысли, что гораздо выгоднее арендовать 1-комнатную
квартиру за 600 долларов в месяц. А поразмыслив и все подсчитав,
знакомый принял решение о покупке 1-комнатной квартиры, чтобы
ежемесячно не тратить эти деньги, а зарабатывать, сдавая ее. И на тот
момент такая квартира стола 150 тысяч долларов.
На первый взгляд эта идея кажется просто идеальной, и мне сначала она тоже пришлась по душе.
Но
я предложил не принимать пока окончательного решения, а просчитать все
другие возможные варианты вложения этих же 150 000 долларов.
Дело
в том, что западные инвесторы оценивают реальную стоимость недвижимости
умножив ежемесячную арендную плату на 12 месяцев и на 10 лет. В данном
случае реальная стоимость квартиры, которая сдается за 600 долларов в
месяц, составит: 600 Х 12 Х 100 = 72 000. А эта суммы вдвое меньше
запрашиваемой суммы 150 000. Получается, что стоимость квартиры явно
«надута». В то же время в Харькове можно было за 150 000 купить офисное
помещение площадью 100-150 м2, которое потом сдать в аренду 12-15
долларов за м2/в месяц и получать прибыли 1500 – 1800 долларов. При
этом можно легко арендовать квартиру в Москве за 600 долларов и еще
иметь 900 – 1200 прибыли.
И еще один момент. Судя потому, что
в Харькове и других провинциальных городах недвижимость не столь дорого
стоит, перспективы ее роста очень велики.
Итак, в инвестировании
важно просматривать несколько альтернативных вариантов вложения денег и
выбирать самый выгодный, а не первый попавшийся. А в инвестировании в
недвижимость важно учитывать соотношение существующей (рыночной)
арендной ставки и стоимости объекта. Именно в этих показателях кроется
эффективность вложения денег в коммерческую недвижимость.
